Seit vielen Monaten wird in Österreich über stark steigende Mieten geklagt. Wohnen, so ist immer wieder zu hören, sei für viele Menschen kaum noch zu bezahlen, was wiederum die Rufe nach staatlichen Eingriffen verstärkt. Gleichzeitig klagen die Wohnungseigentümer darüber, dass sich das Vermieten im Zuge der exzessiven Regulierung kaum noch lohne. Wer hat nun Recht?

Die Agenda Austria bringt mit ihrer aktuellsten Studie „Teurer Wohnen“ Licht in die komplexe Gemengenlage und zeigt Lösungswege für einen funktionstüchtigen Wohnungsmarkt zum Wohle aller auf. Die zentralen Ergebnisse unserer Arbeit lauten:

Bestandsaufnahme

• Der österreichische Wohnungsmarkt zählt zu den am strengsten regulierten weltweit. Drei von vier Mietverträgen werden durch den Staat reguliert, in Wien sind es sieben von acht. Geregelt werden diverse Bereiche, von der Ausstattung über die Bauordnung – allen voran aber der Mietzins.
• Die Preise (Mieten und Eigentum) sind in diesem streng regulierten Markt teils kräftig gestiegen.
• Bemerkenswert ist, dass die Preise im regulierten Bereich ebenso rasch gestiegen sind wie im annähernd freien Markt. Zudem ist das Preisniveau im streng regulierten Bereich etwas höher als im frei verhandelbaren. Zu erklären ist das nicht zuletzt mit Preisaufschlägen auf die in den Ballungsräumen begehrten Altbauwohnungen. Viele Mieter akzeptieren zudem Zuschläge, weil sie froh sind, überhaupt eine passende Wohnung zu ergattern.
• Wie eine Auswertung des WIFO zeigt, ist das Wohnen trotz gestiegener Mieten noch verhältnismäßig gut leistbar – jedenfalls in einer Durchschnittsbetrachtung. Das deshalb, weil die relevanten Haushaltseinkommen im erwähnten Zeitraum ebenfalls gewachsen sind.
• Die „relative Leistbarkeit“ gilt aber nicht für alle: Auffallend ist nämlich eine eklatante Zweiteilung des Wohnungsmarktes: Neumieter zahlen unverhältnismäßig viel, während „Altmieter“ vor steigenden Preisen geschützt sind.
• Betroffen sind von steigenden Mieten also vor allem jene Mieter, die einen neuen Vertrag abschließen. Wie zum Beispiel (meist einkommensschwache) Jungfamilien, die nach größerem Wohnraum suchen. Oder junge Menschen, die von zu Hause ausziehen.
• Trotz der steigenden Mieten sind die Zinshausrenditen in kaum einer europäischen Stadt so niedrig wie in Wien. Das liegt vor allem daran, dass die Preise für Eigentum in der Bundeshauptstadt seit dem Jahr 2005 jährlich um 8,05 Prozent gestiegen sind – und damit deutlich schneller als die Mieten (3,6 Prozent) und die Inflationsrate (2,1 Prozent).
• Ungeachtet dessen wird sich der Preisdruck weiter verschärfen, vor allem für die Neumieter in den Ballungsräumen, die von starkem Zuzug geprägt sind.

Lösungsvorschläge

• Um den Preisdruck zu lindern, werden Rufe nach mehr Geld für den öffentlichen Wohnbau und verschärften Mietpreisgrenzen laut.
• Mietzinsobergrenzen sind gut gemeint – sie helfen letzten Endes aber nur den Besserverdienern. Weil die Nachfrage nach Wohnungen in begehrten Gegenden durch Preisbremsen weiter angeheizt wird. Der Personenkreis, der sich die Wohnung nun leisten kann, wird nämlich durch die Mietobergrenze deutlich größer. Den Zuschlag bekommt aber der Bewerber mit dem höheren Einkommensnachweis (das bedeutet mehr Sicherheit für den Vermieter). Während die Besserverdiener von den Preisbremsen profitieren, nähern sich die Mieten im unteren Preissegment an die (höher liegende) Preisgrenze an.
• Ohne mehr privates Geld wird der Preisdruck am Wohnungsmarkt nicht zu lindern sein. Üblicherweise reichen in einem funktionierenden Markt steigende Mieten aus, um das Angebot zu erhöhen (wodurch wiederum die Mieten sinken). Im Gegensatz zu anderen Ländern funktioniert das nicht. Die Regulierung ist zu streng, die Auflagen sind zu hoch, die Renditeerwartungen zu niedrig.
• Um das Angebot zu erhöhen, braucht der Markt also mehr Luft – flankiert von einer verstärkten Subjektförderung. Damit jenen finanziell geholfen werden kann, die es auch brauchen.
• Das in Österreich praktizierte System der Objektförderung ist hingegen nicht treffsicher – es ist ein Gießkannensystem. Zudem verwenden die Länder (sie verteilen die Wohnbaufördergelder) die Gelder seit Jahren für andere Zwecke.
• Bemerkenswertes Detail: Die Einkommens(ober)grenze für eine Gemeindewohnung liegt in Österreich bei 3000 Euro netto im Monat. Damit haben theoretisch 94 Prozent der Bürger dieses Landes Anspruch auf eine geförderte Gemeindewohnung.
• Zudem sollten die Nettoeinkommen der Bürger steigen. Das würde Wohnraum deutlich leistbarer machen. Wie das zu erreichen ist? Indem das System Staat günstiger wird und den Menschen mehr von ihrem erwirtschafteten Geld übrig lässt. Wer hierzulande 1000 Euro Miete bezahlt, muss 1545 Euro am Markt (inklusive aller Sozialabgaben und Steuern) verdienen. Bei 1500 Euro Miete sind es 2852,47 Euro. Wenn die Republik Österreich mit derselben Steuer- und Abgabenquote wie das wiedervereinigte Deutschland auskäme, blieben den Einwohnern dieses Landes 15 Milliarden Euro mehr in den Taschen – Jahr für Jahr.

Wie sich zeigt, haben beide Seiten Recht: Die Mieten steigen tatsächlich deutlich an, zumindest für jene, die neue Verträge abschließen. Und das Vermieten von Wohnraum ist in kaum einem europäischen Land ein so schlechtes Geschäft wie in Österreich. Das Problem ist nur über ein steigendes Angebot zu lösen.