Wohnraum schaffen.

Wenn der Wohnraum knapp und deshalb teuer ist, hilft nur ein schneller als die Nachfrage wachsendes Angebot. Eine Mietobergrenze bekämpft zwar das Ergebnis, nämlich die hohen Mieten, nicht aber deren Ursachen. Im Gegenteil: Langfristig können solche Obergrenzen die Wohnungsnot vor allem in Österreichs Ballungszentren weiter verschärfen.

Bauland bereitstellen. Klar ist, dass es in Ballungszentren wie Wien eine beherzte Kommunalpolitik braucht, die dafür sorgt, dass bislang ungenutzte Flächen dem Wohnungsmarkt zugeführt, günstigere Bauten ermöglicht und bislang gewerblich genutzte Flächen beispielsweise in Studentenwohnungen umgewidmet werden können. Es muss schlichtweg mehr, passender und flexibler gebaut werden. Im Wiener Büromarkt gibt es laut neuesten Berechnungen knapp 260.000 Quadratmeter an leerstehenden Büroflächen[1], bei denen man Umwidmungsmöglichkeiten andenken sollte. Der Leerstand kann natürlich nicht in vollem Ausmaß in Wohnungen umgewandelt werden, aber bei einer Leerstandsquote von knapp 5,2 Prozent der Büroflächen in Wien ist hier schon ein gewisses Potenzial an vorübergehender Wohnungsfläche vorhanden. Die hohe Regulierung von Wohnraum führt derzeit dazu, dass viele Büroflächen nicht in Wohnflächen umgewidmet werden können, weil zum Beispiel das Licht nicht bis in die Mitte der Räume vordringt. (Einen Lichtschacht durch das Gebäude zu ziehen, ist jedoch aufwendig und teuer.)

Bauen beschleunigen. Viele politische Entscheidungen können die Mietpreise allenfalls für die kommenden Jahre positiv beeinflussen, akute Hilfe ist hingegen kaum umsetzbar. Das liegt nicht zuletzt an den langen Planungsverfahren im Bau. Ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren beschleunigt den Prozess, neuen Wohnraum zu schaffen. Wie in den Niederlanden sollte daher gelten: Liegt innerhalb von sechs Wochen keine Ablehnung vor, kann mit dem Bauen begonnen werden.

Baukosten senken. Die wachsenden Mieten werden zudem in starkem Ausmaß von den gestiegenen Kosten für Grund und Ausstattung getrieben. Die Ausstattungskategorien haben sich in der Vergangenheit durchwegs verbessert, die Baukosten sind noch stärker als die Wohnkosten gestiegen.[2] Die Errichtungskosten wurden dabei auch durch die ausgeweiteten Vorgaben erhöht. Hier zeigen etwa die Niederlande, wie die Kosten deutlich zu dämpfen wären. Beispielsweise mit technologieoffenen Baunormen, die den erlaubten Energieverbrauch vorgeben, allerdings nicht vorschreiben, mit welchen Mitteln dieser zu erreichen ist.[3] Darüber hinaus sollten existierende Vorschriften, beispielsweise Pkw-Abstellplätze, die das Bauen teurer machen, auf ihre Notwendigkeit und Angemessenheit überprüft werden. Gemäß Wiener Garagengesetz von 2008 muss pro 100 Quadratmeter Wohnfläche ein Pkw-Stellplatz geschaffen werden – und das in Zeiten von Carsharing und eines exzellent ausgebauten öffentlichen Nahverkehrs.

Anbindung ans Umland. Eine verbesserte Anbindung von Ballungszentren an das Umland würde einerseits den Markt an Bauland vergrößern und damit den Druck von den Immobilienpreisen nehmen.[4] Auf der anderen Seite würde es die ländlichen Gebiete attraktiver machen, wenn durch einen Ausbau des öffentlichen Nahverkehrsnetzes eine verbesserte Anbindung an die Städte, wie es beispielsweise in Zürich der Fall ist, vorhanden wäre.

Treffsicherheit erhöhen. Die österreichischen Mieter teilen sich zunehmend in eine Gruppe von Menschen, die bereits seit Jahren eine Immobilie bewohnen, und in jene, die auf der Suche nach passendem und günstigem Wohnraum sind. Das staatliche System unterstützt gegenwärtig diese Teilung – und schafft damit einen sozialen Konflikt.

Sozialen Wohnbau treffsicherer machen. Wien gilt als Paradebeispiel für den sozialen Wohnungsbau, der einen wichtigen Beitrag zu leistbarem Wohnen darstellt. Warum unsere Hauptstadt ihrem diesbezüglich guten Ruf nicht mehr gerecht wird, muss kritisch hinterfragt werden. Dabei zeigt sich, dass zu oft am tatsächlichen Bedarf vorbeigebaut wird: Seit Jahren steigt die Zahl der Singlehaushalte rasant an und trotzdem waren nur 8,5 Prozent der zwischen 2013 und 2017 bewilligten Wohnungen kleiner als 45 Quadratmeter. Ebenfalls einer kritischen Überprüfung bedarf es bei der Vergabepraxis für Sozialwohnungen. Günstigere Wohnungen sollten jenen vorbehalten bleiben, die sich keinen Wohnraum am freien Markt leisten können. Eine Einkommensgrenze für einen Single von derzeit knapp 5.400 Euro Bruttoeinkommen pro Monat ist deutlich zu hoch, um treffsichere Förderpolitik zu betreiben. Darüber hinaus muss regelmäßig die Bedürftigkeit geprüft werden. Mieter, die die Förderbedürftigkeit verlieren, sollen aber zu normalen Marktpreisen weiter die Wohnung mieten dürfen.

Kluft von Neu- und Altverträgen nicht weiter vertiefen. Die großen Unterschiede zwischen Alt- und Neuverträgen sorgen für eine Spaltung des Wohnungsmarktes. Haushalte, die sich wieder verkleinern, weil beispielsweise die Kinder erwachsen werden und ausziehen, sehen vor allem in Wien zu oft keinerlei Veranlassung, in eine kleinere Wohnung umzuziehen, solange diese teurer ist als der aktuelle Altvertrag. Ohne eine Möglichkeit für die Vermieter, bestehende Verträge an die aktuellen Marktpreise heranzuführen, wird es bei dieser eklatanten Zweiteilung des Wohnungsmarkts bleiben – und Neumieter werden weiterhin unverhältnismäßig viel bezahlen, um die Verluste zu kompensieren, die sich für die Vermieter aus den Altverträgen ergeben. Aus diesem Grund müssten die Eintrittsrechte in Altverträge endlich abgeschafft werden. Mietverträge sollten nicht mehr vererbt werden dürfen. Denkbar wäre ein Vorrecht, in einen bestehenden Mietvertrag zu Marktpreisen einzutreten.

Subjektförderung. Um soziale Verwerfungen zu vermeiden, sollte Österreich die Wohnbauförderung radikal umstellen. Nicht die Gebäude sollen subventioniert werden, sondern die bedürftigen Mieter, die sich den Mietzins nicht leisten können. Die Subjektförderung sollte ausgebaut, die Objektförderung zurückgefahren werden. Damit wäre sichergestellt, dass nur jene Mieter gefördert werden, die förderwürdig sind – und nicht auch jene, die sich höhere Mieten leisten könnten, aber die großen Profiteure der strengen Regulierung sind.

Eigentum fördern.

Der Grund, warum in Österreich steigende Mieten ein größeres Problem darstellen als in anderen Ländern, liegt darin, dass es hierzulande eben sehr viele Mieter gibt. Eine Möglichkeit, dem Dilemma auf lange Sicht zu entkommen, besteht daher in der Förderung von Eigentum. Eine höhere Eigentumsquote würde noch weitere positive Effekte mit sich bringen. So würde beispielsweise der Gentrifizierung, also der Verdrängung von ansässigen Einkommensschichten aufgrund von Immobilienaufwertungen, entgegengewirkt werden, da diese im Immobilienbesitz sogar von einer Aufwertung profitieren würden. Auch in Hinblick auf die Vermögensverteilung oder die Altersvorsorge wäre eine höhere Eigenheimquote über alle Einkommensschichten hinweg positiv.

Gemeindewohnungen verkaufen. Im Vereinigten Königreich werden seit einigen Jahren erfolgreich Gemeindewohnungen an langjährige Mieter verkauft und auf diese Weise der Bau von neuen Wohnungen finanziert. Dieses Modell ließe sich auf Österreich übertragen, aus Mietern würden Eigentümer. Dabei können, je nach Einkommensverhältnissen, die bisherigen Mieter über einen günstigen Kaufpreis gefördert werden. Eine andere Möglichkeit der Förderung existierte bis Jahresbeginn 2019 in Wales, wo Mieter sich bei einem Kauf der Gemeindewohnung einen Teil der bereits gezahlten Miete anrechnen lassen und somit ebenfalls Wohnraum vergünstigt erwerben konnten.

Abgaben runter. Steuern und Gebühren sorgen hierzulande dafür, dass bei einem Immobilienerwerb mit Nebenkosten in Höhe von rund zehn Prozent des Immobilienwertes zu rechnen ist. Selbst bei einer günstigen Wohnung fallen so schnell Kosten von mehreren Tausend Euro an. Wie in vielen anderen Ländern sollten sich daher die Notarkosten und die Grundbucheintragungsgebühr am tatsächlichen Aufwand orientieren und nicht am Immobilienwert. In den vergangenen Jahren sind durch die steigenden Immobilienpreise die Gebühren automatisch mitgewachsen, ohne dass sich die Leistung verändert hätte. Dieser automatischen Abgabenerhöhung wäre damit ein Riegel vorgeschoben. Darüber hinaus lässt sich durch eine Verschiebung der einmalig getätigten Grunderwerbsteuer hin zur regelmäßigen Grundsteuer die Hemmschwelle für den Immobilienerwerb senken, da dies die Belastung für den Eigentümer über mehrere Jahre verteilt.[6]