Anhang
- 24.02.2014
- Lesezeit ca. 2 min
Wie Politik und Mietrecht den Wohnungsmarkt außer Kraft setzen und drei Vorschläge für leistbare vier Wände
Prognostizierter Flächenbedarf und Baulandreserven
Könnte man auf den identifizierten Baulandreserven die oben prognosti- zierten notwendigen Neubauten unterbringen?
Dies hängt davon ab, welche Bebauungsdichte zugelassen werden soll. Ein übliches Maß für die Bebauungsdichte ist die so genannte Geschossflächenzahl (GFZ). Sie berechnet sich aus dem Verhältnis zwischen Gesamtgeschossfläche und der Grundstücksfläche. Wenn ein Gebäude mit zwei Stockwerken à 200 m² auf einer Grundstücksfläche von 1000 m² steht, so beträgt die GFZ 0,4.
Geschossflächenzahl – Illustration und typische Werte
Abbildung 60. Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Stadt Wien (2011)
Die typischen gemeinnützigen Neubauten in Wien weisen im internationalen Vergleich, abgesehen vom Karree St. Marx, bisher eher geringe GFZ auf (siehe Abbildung 60). In der Abbildung 61 sind nun Bebauungsszenarien für Wien anhand verschiedener unterstellter GFZ dargestellt.
Netto-Äquivalenzeinkommen
Mit dem Äquivalenzeinkommen sollen die Auswirkungen verschiedener Haushaltsgrößen auf die Einkommenssituation pro Kopf besser berücksichtigt werden. Hierfür werden zunächst sämtliche Einkommen im Haushalt addiert. Um abzubilden, dass sich die Fixkosten (Miete, Anlagegüter wie etwa Waschmaschinen) mit zunehmender Haushaltsgröße auf mehrere Köpfe verteilen, dass mit Kindern aber auch höhere variable Kosten entstehen, wird nun durch eine gewichtete Personenzahl dividiert. Die Gewichtung ergibt sich laut OECD-Äquivalenzskala folgendermaßen: Zusätzlich zum ersten Erwachsenen wird jeder weitere Erwachsene sowie Kinder über 14 als 0,5 und Kinder unter 14 Jahren als 0,3 Personen gezählt. Wenn zwei Erwachsene zusammenleben und jeweils 30.000 Euro netto (nach Steuern und Abgaben, inklusive Transfers) verdienen, beträgt ihr Haushaltseinkommen 60.000 Euro und ihr Netto-Äquivalenzeinkommen entsprechend 40.000 Euro pro Kopf. Wenn die jeweilige Person alleine leben würde, müsste sie also für den gleichen Lebensstandard 40.000 Euro statt 30.000 Euro verdienen. Bei einem Alleinerzieherhaushalt mit 30.000 Euro Netto-Einkommen und drei Kindern über 14 beträgt das Netto-Äquivalenzeinkommen 12.000 Euro pro Kopf. Der Alleinverdiener müsste für denselben Lebensstandard also bloß 12.000 Euro verdienen, wenn er alleine leben würde.
Notwendiges Bauland und Reserven in Wien gemäß Flächennachfrageprognose und unterstellter GFZ
Abbildung 61. Quelle: Eigene Berechnungen basierend auf Daten von Statistik Austria und Lebensministerium
Eintrittsrechte
Derzeit kann ein Hauptmieter einer Wohnung (die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt) seine Hauptmietrechte an den Ehepartner oder einen Verwandten „in gerader Linie“ (Kinder, Enkel) abtreten, sofern der Eintretende schon mindestens zwei Jahre lang in der Wohnung gelebt hat. Für Geschwister gilt die Regelung ebenfalls, diese müssen aber mindestens fünf Jahre lang im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Der Hauptmieter kann das Hauptmietrecht nicht nur aktiv weitergeben, sondern die Regelungen werden auch im Falle seines Ablebens schlagend.
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