Das Wohnen ist in Österreich vergleichsweise günstig. Im Durchschnitt geben Haushalte in Österreich weniger als 20 Prozent ihres verfügbaren Einkommens dafür aus. Das ist weniger als im EU-Schnitt und auch über die Zeit ziemlich konstant (vgl. Abbildung 6). Wohnungen gibt es in Österreich überhaupt genug. Pro Kopf stehen theoretisch fast 47 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Doch für die Parteien ist das Wohnen dennoch ein gefundenes Fressen. Gerade weil es nur ein Teil der Haushalte in Österreich ist, der tatsächlich Probleme mit den Wohnkosten hat, lassen sich parteiideologische Gerechtigkeitsthemen trefflich inszenieren und Stereotype gegeneinander in Stellung bringen: Städter gegen Landbewohner, Junge gegen Alte, arme Mieter gegen reiche Vermieter, Bioösterreicher gegen Zugewanderte.
Wir spielen das Spiel nicht mit. Aber wir schauen, ob nicht doch ein paar Vorschläge dabei sind, die gutes Wohnen in Österreich sichern:
Die ÖVP hat bekanntlich das längste Wahlprogramm von allen vorgelegt. Das Wohnen nimmt darin zwar nur relativ wenig Raum ein, die Richtung ist aber klar. Es wird vor allem in Richtung Eigentum gedacht.
Die ungeliebte KIM-Verordnung soll fallen, damit Kredite wieder leichter zu bekommen sind. Diese Forderung zieht sich durch die meisten Wahlprogramme, doch wie will man das der unabhängigen Finanzmarktaufsicht (FMA) klar machen? Fraglich auch, ob sie mit den vorgeschlagenen Eigenmittelersatzdarlehen für junge Familien eine Freude hat. Zudem soll es eine Reihe von weiteren Förderungen geben. Zum Beispiel soll der klassische Bausparer aufgemöbelt werden und höhere Prämien und höhere Darlehensgrenzen bieten. Sehr zu begrüßen ist, dass die Grunderwerbsteuer auf Eigenheime und viele weitere Nebenkosten komplett entfallen sollen. Was das Mietsegment angeht, soll vor allem die Wohnbauförderung wieder zweckgewidmet werden; eine sinnvolle Forderung, die man aber auch den ÖVP-Landeshauptleuten in den nächsten Finanzausgleichsverhandlungen wird schmackhaft machen müssen. Auch der Punkt zur „Weiterentwicklung“ des Mietrechts zur Erhöhung der Sanierungsquote und zur gerechten Aufteilung der Kosten zwischen Mietern und Vermietern hätte noch ein paar Details vertragen. Wieder in Richtung Eigentum geht der Punkt der verpflichtenden Kaufoption bei gemeinnützigen Wohnungen.
Auch bei der SPÖ ist die Marschroute völlig klar: Wohnen bedeutet Miete. Am besten im Gemeindebau. Herz und Hirn? Nun ja, viel Herz für Investoren und Vermieter lässt das Programm nicht erkennen. Das mit dem Hirn lassen wir lieber.
Die Fokussierung der SPÖ auf den gemeinnützigen Wohnungsbau ist wenig überraschend; die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung ist auch nicht grundsätzlich verkehrt. Die Reservierung von Bauflächen für den gemeinnützigen Wohnungsbau könnte sich aber als Hemmschuh für Investitionen erweisen. Aber private Investitionen sind offensichtlich auch nicht erwünscht. Denn restlos alle Mieterhöhungen sollen bis 2026 ausgesetzt werden; danach sollen sie mit maximal zwei Prozent pro Jahr steigen. Was das mit dem Inflationsziel der EZBDie Europäische Zentralbank (EZB; englisch European Central Bank, ECB; französisch Banque centrale européenne, BCE) mit Sitz in Frankfurt am Main ist ein Organ der Europäischen Union. Sie ist die 1998 gegründete gemeinsame Währungsbehörde der Mitgliedstaaten der Europäischen Währungsunion und bildet mit den nationalen Zentralbanken (NZB) der EU-Staaten das Europäische System der Zentralbanken (ESZB). zu tun hat, bleibt vollkommen offen. Häuslbauer – ja, offenbar ist Eigentum bis auf Weiteres erlaubt – sollen von einem Zinsdeckel von drei Prozent profitieren, der aus den Übergewinnen der Banken finanziert werden soll. Übergewinne dürften sich bei Refinanzierungszinssätzen von fast vier Prozent aber in sehr engen Grenzen halten. Wer es mit dem Wohnungseigentum übertreibt, zahlt Millionärssteuer. Da trifft Sie der Schlag? Super, Ihre Nachkommen zahlen dann Erbschaftssteuer.
Bei der FPÖ klingt Wohnungspolitik erwartungsgemäß ein bisschen nach Blut und Boden. Sie träumt ganz ausdrücklich von einer Besserstellung der autochthonen Bevölkerung gegenüber der gesichtslosen Masse an Zuwanderern, die zur „Überfüllung unserer Heimat“ beitragen.
Der Zugang zu Gemeindewohnungen soll künftig primär österreichischen Haushalten gewährt werden. Geförderte „Starterwohnungen“ soll es für junge, kinderreiche Familien geben. Zum Wohneigentum bekennt sich die FPÖ durchaus. Zwar sollen Anlegerwohnungen verboten und Umwidmungsgewinne konsequent abgeschöpft werden. Doch Erbschaftssteuern und Leerstandsabgaben wird eine klare Absage erteilt. Investitionen in das Eigenheim sollen steuerlich begünstigt werden. Die KIM-Verordnung soll abgeschafft werden. Ein paar Punkte nehmen sich jedoch leicht merkwürdig aus: Die Banken sollen zum Beispiel zu niedrigen Kreditzinsen „gezwungen“ werden. Damit die Menschen genug sparen können, um sich Eigentum leisten zu können, soll die Kapitalertragsteuer auf Sparbuchzinsen ausgesetzt werden, solange die Inflation höher ist als die Sparzinsen. Das ist fast schon witzig: Negative Realzinsen sind nämlich schon lange eher die Regel als die Ausnahme.
Bei den Grünen wird das Wohnen unter Umwelt- und Klimaaspekten diskutiert. Das ist natürlich grundsätzlich sinnvoll, weil sich das Wohnen perspektivisch vor allem für jene verteuern wird, die in schlecht isolierten Wohnungen mit nicht zeitgemäßen Heizungen leben. Auch der Flächenverbrauch ist ein Thema.
Doch das Programm ist reichlich dirigistisch geraten. Klare Regeln gegen „das alte Denken“ sind vorgesehen, die vor allem Heizungsanlagen und weitere Vorgaben für Vermieter betreffen. Gegen den Flächenfraß sollen Renaturierungen und Nachverdichtung helfen; das ist sicher sinnvoll, doch es fehlen Angaben, wie das umgesetzt werden soll. Es folgt ein Bekenntnis zum gemeinnützigen Wohnbau; die Wohnbauförderung soll wieder zweckgebunden erfolgen. Das Eigenheim wird dagegen eher skeptisch beäugt. Dazu passend fordern die Grünen eine Leerstandsabgabe, ein teilweises Befristungsverbot und ein Airbnb-Verbot. Nonchalant fordern sie sogar eine offenbar nach ökologischen Kriterien zu differenzierende Mietobergrenze. Wie das zum gleichzeitig vorgeschlagenen Gesetz gegen Mietwucher passen soll – das immerhin einem Vergleichsmietensystem ähnelt, das unbestritten viele Vorteile hätte; deshalb schlagen wir es in unserem Plan A selbst vor –, wird aber nicht ganz klar.
Bei den NEOS nimmt das Wohnen nur einen relativ kleinen Teil des Wahlprogramms ein. Dass der gemeinnützige Wohnbau derzeit nicht tut, was er soll, haben sie erkannt. Sie bezeichnen den österreichischen Wohnungsmarkt als das, was er ist: Ein Glücksspiel.
Daher schlagen sie einkommensabhängige Mieten im sozialen Wohnbau vor. Eine sinnvolle Maßnahme, die auch wir in unserem Plan A vorsehen; genau wie Mietkaufmodelle. Die Entrümpelungspartei NEOS, die zum Beispiel die Gewerbeordnung komplett neu schreiben will, schlägt weiter vor, die Bauordnungen und das Mietrechtsgesetz zu entschlacken, um die Baukosten zu senken. Das soll auch den Eigentumserwerb erleichtern. Junge Familien sollen dafür zudem gezielte Förderungen erhalten und von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden. Auch ökologischen Kriterien wird im Programm Rechnung getragen.
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Gegründet um das Land in wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Belangen zu öffnen und neue Antworten auf die großen Herausforderungen zu liefern.
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